Das Wichtigste in Kürze
- Mit dem Erbfall geht die Immobilie automatisch auf die Erben über – ausschlagen ist nur innerhalb von sechs Wochen möglich.
- Die Berichtigung des Grundbuchs ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren beantragt wird.
- Für die Erbschaftsteuer gelten hohe Freibeträge, für Kinder zum Beispiel 400.000 Euro.
- Ob Sie selbst einziehen, vermieten oder verkaufen, hängt von Lebenssituation, Zustand und Steuern ab.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Erbe annehmen oder ausschlagen
Erben treten automatisch in alle Rechte und Pflichten ein – also auch in Schulden und laufende Kredite. Wer ein überschuldetes Erbe nicht antreten möchte, kann es in der Regel innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall beim Nachlassgericht ausschlagen.
Grundbuch berichtigen
Um als Eigentümer eingetragen zu werden, benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Stellen Sie den Antrag beim Grundbuchamt innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fällt dafür keine Gebühr an. Ohne Eintragung ist ein späterer Verkauf nicht möglich.
Erbschaft beim Finanzamt anzeigen
Erben müssen den Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt melden. Das Finanzamt prüft dann, ob eine Erbschaftsteuererklärung abzugeben ist.
Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Jede Option hat Vor- und Nachteile. Entscheidend sind Ihre Lebensplanung, der Zustand der Immobilie, die finanziellen Möglichkeiten und gegebenenfalls die Interessen weiterer Erben.
Selbst nutzen
Spart Miete und kann steuerlich günstig sein. Prüfen Sie Lage, Größe und den Modernisierungsbedarf ehrlich.
Vermieten
Bringt laufende Einnahmen, erfordert aber Zeit für Verwaltung, Rücklagen für Instandhaltung und Kenntnisse im Mietrecht.
Verkaufen
Schafft Liquidität und klare Verhältnisse, gerade in Erbengemeinschaften. Wichtig sind ein realistischer Preis und vollständige Unterlagen.
Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist
Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn der Wert des Erbes die persönlichen Freibeträge übersteigt. Die wichtigsten Freibeträge:
- Ehe- und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder sowie Stief- und Adoptivkinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern bei Erwerb von Todes wegen: 100.000 Euro
- Geschwister und alle übrigen Erben: 20.000 Euro
Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt das selbst genutzte Familienheim ganz steuerfrei, wenn Ehepartner oder Kinder es zehn Jahre lang selbst bewohnen; bei Kindern gilt das bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Verkaufen Sie eine geerbte Immobilie, übernehmen Sie bei der zehnjährigen Spekulationsfrist den Anschaffungszeitpunkt der verstorbenen Person. Mehr zum Ablauf lesen Sie in unserem Beitrag Immobilie verkaufen in Dresden.
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Wenn mehrere Personen erben: die Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Wichtige Entscheidungen wie ein Verkauf müssen alle mittragen. Können sich die Beteiligten nicht einigen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen – die meist zu einem schlechteren Ergebnis führt als ein freihändiger Verkauf.
Eine neutrale Bewertung der Immobilie schafft eine sachliche Grundlage für die Einigung. Wir unterstützen Erbengemeinschaften diskret und vermitteln zwischen den Beteiligten. Wenn es schnell gehen soll, ist auch ein direkter Ankauf möglich.
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Grundsätzlich ja, sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind oder Ihr Erbrecht nachweisen können. Die Vorbereitung des Verkaufs kann bereits parallel zur Grundbuchberichtigung beginnen.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich verkaufe?
Nur, wenn zwischen dem Kauf durch die verstorbene Person und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für Selbstnutzung greift. Lassen Sie den Einzelfall von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Was passiert mit einem bestehenden Mietvertrag?
Laufende Mietverträge gehen auf die Erben über und bleiben unverändert bestehen. Sie werden damit Vermieter mit allen Rechten und Pflichten.
Was kostet der Erbschein?
Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Nachlasses. Liegt ein notarielles Testament vor, wird ein Erbschein für die Grundbuchberichtigung oft nicht benötigt.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.