Das Wichtigste in Kürze
- Maßgeblich ist der Verkehrswert: der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.
- Es gibt drei anerkannte Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert.
- Lage, Zustand, Energieeffizienz und Grundriss beeinflussen den Wert am stärksten.
- Für einen Verkauf genügt meist eine fundierte Markteinschätzung; für Gericht oder Finanzamt braucht es oft ein Gutachten.
Was ist meine Immobilie wert?
Die Frage steht am Anfang fast jedes Verkaufs, aber auch bei Erbschaft, Scheidung oder der Planung der Altersvorsorge. Rechtlich maßgeblich ist der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch: der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne persönliche Verhältnisse oder ungewöhnliche Umstände.
In der Praxis weichen Wunschpreis und Marktwert oft voneinander ab. Eine realistische Bewertung ist deshalb die beste Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf in Dresden.
Die drei Bewertungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab.
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet. Typisch für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Baugrundstücke.
Ertragswertverfahren
Im Mittelpunkt stehen die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Typisch für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Gewerbeimmobilien.
Sachwertverfahren
Bodenwert und Herstellungskosten der Gebäude abzüglich Alterswertminderung bilden die Basis. Typisch für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.
Diese Faktoren bestimmen den Wert
Neben dem Verfahren entscheiden konkrete Eigenschaften der Immobilie über den Preis:
- Lage: Stadtteil, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Umfeld und Bodenrichtwert
- Zustand: Baujahr, Modernisierungen, Instandhaltungsstau
- Energieeffizienz: Heizung, Dämmung, Fenster und Effizienzklasse im Energieausweis
- Fläche und Grundriss: Wohnfläche, Raumaufteilung, Grundstücksgröße
- Ausstattung: Bad, Küche, Balkon oder Garten, Stellplatz
- Rechtliche Faktoren: Wohnrechte, Baulasten, bestehende Mietverträge
Platzhalterbild: Begehung eines Einfamilienhauses mit Grundriss
Online-Rechner, Maklerbewertung oder Gutachten?
Online-Bewertung
Online-Rechner liefern in wenigen Minuten eine grobe Spanne. Sie kennen aber weder den Zustand noch die Besonderheiten Ihrer Immobilie und eignen sich daher nur als erste Orientierung.
Markteinschätzung durch den Makler
Bei einer Besichtigung vor Ort fließen Zustand, Lage und die aktuelle Nachfrage in Dresden in die Einschätzung ein. Für einen geplanten Verkauf ist das in der Regel die passende Grundlage. Gern bewerten wir Ihre Immobilie persönlich – sprechen Sie uns an.
Verkehrswertgutachten
Ein Gutachten von öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen ist aufwendiger und kostenpflichtig. Es wird vor allem benötigt, wenn ein Wert gegenüber Gerichten oder dem Finanzamt nachgewiesen werden muss, etwa bei Erbschaft, Scheidung oder Streit unter Miteigentümern.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Eine Markteinschätzung durch einen Makler ist im Zusammenhang mit einem möglichen Verkauf häufig kostenfrei. Ein Verkehrswertgutachten kostet je nach Objekt und Umfang in der Regel deutlich mehr, oft einen vierstelligen Betrag.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse. Für Dresden und Sachsen können Sie sie im Bodenrichtwertportal des Freistaats Sachsen einsehen.
Wie genau sind Online-Bewertungen?
Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten. Bei gepflegten oder sanierungsbedürftigen Objekten und bei besonderen Lagen können die Ergebnisse deutlich vom tatsächlich erzielbaren Preis abweichen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?
Hilfreich sind Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Hausgeldabrechnung hinzu.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Stand: Oktober 2026.